06.07.2021 / 16:52

Инвестиции в курортную недвижимость

Время чтения 8 мин

Буковель — отдельная страна чудес, куда съезжаются из всех уголков мира. Да, есть и другие горнолыжные курорты: Андорра, Церматт, Ишгль, Аспен, Китцбюэль и многие другие. Каждый по-своему качественно отличается от предыдущего, но нигде вы не найдете такое количество и разнообразие акцентов, как в Буковели. Здесь можно пощекотать свои нервы экстримом, погрузиться в гуцульскую историю, посетить ярмарку и даже встретить динозавров. За многообразие и эксклюзивность ее любят. Учитывая, что уже так много всего существует, есть ли возможность стать одним из инвесторов легендарного горнолыжного курорта? С этим нам и придется сегодня разобраться.

Феномен Буковели

Буковель — не стандартный рынок недвижимости. Вкладываясь в какой-то проект, нужно себе отдавать отчет, что в классической бизнес-модели, важнее всего локация: чем она выгоднее по всем параметрам, тем быстрее состоится сделка, которая принесет доход в кратном размере.

В случае же с курортными инвестициями, нужно понимать: здесь все делается ради и для клиента (гостя); в каждой детали интерьера, предложения, цены, местоположения должен присутствовать комфорт и сервис. Как говорит Александр Шевченко: «Комфорт, комфорт и еще раз комфорт». Да, без него курорт — не курорт и постоялец — не постоялец. Клиенты ожидают, что здесь к ним будут относиться по-человечески, с заботой к их отдыху.

«Люди едут за магнитом, за каким-то туристическим магнитом, и им, безусловно, является Буковель»

Инвестиционные возможности

На самом деле, границ в Буковели нет: вы можете построить отель, ресторан, баню, открыть живой уголок, контактный зоопарк. Вам все карты в руки. Но все же есть одна постоянная ниша — недвижимость. По ней, конечно же, есть нюансы, о которых рассказал Александр Шевченко: «Апартаменты. В последние три года возникла такая бизнес-модель. Они раскупаются инвесторами, сдаются как квартиры».

Инвестиция в апартаменты одновременно влечет за собой и инвестицию в землю. Невозможно купить часть земли и не купить при этом, допустим, квартиру. Также и наоборот. Если вы вкладываетесь в апартаменты, то вы автоматически являетесь совладельцем земли, со всеми остальными инвесторами этого объекта. Стоимость его, где все готово для отдыха будущего туриста, то есть, въехал и живи — квадратный метр 3000 долларов.

По ней прогнозируемая доходность — от 5 до 10% годовых в валюте.

Возможно ли самостоятельно управлять своим бизнесом?

Без управления, конечно же, вы можете заниматься бизнесом сами. Но зачастую, та структура, которая и продает вам, может и заняться управляющими обязательствами. Такие структуры можно грубо называть ОСББ или ЖЭК. Вам остается только иногда привлекаться и смотреть за развитием. Все остальные вопросы, делающие головную боль, берет на себя управляющая компания.

Инвесторы в данном случае могут рассчитывать на 5% годовых и не переживать ни насчет заселения туристов, ни обслуживания, ни управления бизнеса. Пускай и минимальный, но по факту получается даже и не маленький доход.

С одной стороны, 5% процентов могут казаться совсем маленькой прибылью. Сейчас инвесторы чаще всего хотят слышать от 10% и более. Получается так, что те, кто ждет удачного предложения по «двузначному» доходу, остаются ждать. Инвесторы, которые хотят инвестировать здесь и сейчас, вкладываются в Буковель, они не ждут у моря погоды. Просто действуют. В первый год инвестор может получить 5%, а через год это уже будет 10, а через четыре года он будет получать 20% годовых от своей инвестиции.

«Буковель — инвестиция в долгую, приносящая в первую очередь много удовольствия от предоставленной полезности, а уже потом удовольствие от дохода.»

Как не попасть на фальшивое предложение?

На рынке встречаются такие:

«Метр стоит Х долларов, заполняемость будет 71% и обещают 14% годовых.»

На что обратить внимание, чтобы не напороться на пустые обещания?

На самом деле все просто. Ни один новый объект не дает колоссальных результатов в первый же год. Туристы, конечно, хотели бы попробовать и посмотреть новые отельные комплексы, на что-то новое обратить внимание. Но они все равно будут первое время присматриваться. Управляющая компания, которая уже не первый год в этой бизнес-модели, никогда не будет давать обещания с таким громким результатом, так как это просто невозможно.

Только репутация делает свое. Да, за 2-3 года возможна приблизительная динамика к обещанным процентам. Туристы на первый, второй или третий год начинают привыкать (наверное, даже советовать своим друзьям) и, соответственно, бизнес растет. Но, если они не делают реконструкцию через 5 лет, им будет нечем привлекать новых и удерживать старых постояльцев, так как за это время возникнет еще несколько других новых объектов с более интересными предложениями.

Прежде чем вложиться, нужно проверить управляющую компанию

Нужно обязательно ознакомиться с объектами управляющей компании: не в каком-то другом городе, не в какой-то другой бизнес-модели, а именно по месту — в Буковели. Это поможет лучше оценить инвестицию, риски; понять управляющую компанию и приблизительно прикинуть результаты будущей инвестиции.

Также обратите внимание на документы, которые подчеркивают экологическую безопасность объекта. Есть ли у них вода и канализация, электричество (реально купленные коммуникации). Много объектов строятся, получают все разрешительные документы наперед. В последний момент у них что-то рушится, отменяется, а деньги уже внесены.

Киллер фича Буковели — любой отдыхающий получает один и тот же сервис, так как установлены общие правила для всех. Да, курорт — это общий бизнес, это большая коммуна, где каждый должен придерживаться правил, иначе просто никак. Поэтому и инвестиции общие, и результаты.

Как привлечь инвестиции в такой долгосрочный проект?

Это крайне сложно. В свое время, еще 20 лет назад, тогда были люди, у которых некое количество денег было лишним. Они накупили заводов-параходов, и в какой-то момент им захотелось сделать что-то для себя, для души, для своих семей, для страны. Именно на таких людях и построилась Буковель.

Если говорить о сейчас, бывает слышно некоторых инвесторов, говорящих, что они могут открыть курорт больше и лучше. Конечно, если у них получится, честь им и хвала. Но в нашей стране не все так просто. На примере других стран, с такими же курортами, государство возмещает до 80% вложений. В Австрии туристическим банком возвращается 30% в качестве помощи государства инвестору. Такой подход в два раза ускоряет время окупаемости инвестиции.

В Украине этого мы вряд ли дождемся. А еще нужно дождаться, когда смогут разрешить купить дополнительную землю для расширения курорта. Например, только на один горнолыжный спуск нужно 20-30 га. Да, не просто, но эта инвестиция — вопрос десятилетий, которые в будущем могут принести много плюсов как для отдыхающих, так и для страны.

Что делать маленькому инвестору? И как войти в сделку?

Если у вас на руках даже 10 тыс. долларов, есть возможность войти в общий проект. Причем, вариантов масса: начиная от канатной экстремальной дороги, заканчивая отельными комплексами. Много, что представлено в Буковели — совместные проекты десятков инвесторов.

Какие были удачные и не очень удачные кейсы по инвестициям?

Удача того или иного инвестора напрямую зависит от удачности курорта «Буковель». Александр говорит, очень сложно вспомнить какой-то проект, который бы провалился с треском. Если инвестор заходит сюда, так или иначе, он обречен на успех. Магнит Буковели работает сам по себе. Даже сложно сказать кто в минусе. Кто-то в большем плюсе, кто-то в меньшем.

Можно ли инвестировать на кредитные деньги?

На кредит, конечно, возможно, но только в тех случаях, когда кредитные обязательства в районе 0%. Ну, максимум, 0.5 или 1%, не более; где нужно будет отдавать задолженность лет через десять — да.

В классической же кредитной модели, когда через месяц уже нужно что-то отдавать — вряд ли. Не все складывается сразу и быстро. Всегда получится так, что что-то вышло где-то боком, где-то какая-то задержка, где-то не так оправдались планы по продажам, а обязательства перед банком никто не отменял. Очень рискованно. Любой бизнес невозможно просчитать со 100% вероятностью. Даже следующий день не распланировать, а что говорить о курортном бизнесе, где каждый день — американские горки.

Итоги

В Украине большой потенциал по инвестициям и заработку. У нас есть люди, ресурсы, потенциал, море, горы, чернозем, полезные ископаемые, газ, нефть. Заработать можно на всем, но, к сожалению, не во все коридоры открыты двери.

Что по поводу инвестиций в курорты — доходы не завтрашнего дня. Не та фантастическая доходность, которую обещают нам рекламные буклеты, проспекты, брошюры, растяжки и реклама в интернете.

Если вы готовы заходить в долгую, на десятилетия, сделать что-то для страны — выбор за вами. Если же вас интересует более быстрый результат, все же стоит подумать, посчитать и выбрать другую нишу. Но и о курортах в Буковели тоже не забывайте. Это просто отдельная Вселенная.