Твоє Коло

Инвестиции в земельные участки

  • ?
    Тип

    Покупка актива

  • ?
    Статус

    Активно

  • ?
    Актуальность подтверждена УК

    13.01.2022

  • ?
    Минимальный срок

    1

    мес.
  • ?
    Тип доходности

    Плавающая

  • ?
    Валюта инвестиции

    UAH

  • ?
    Валюта доходности

    UAH

  • ?
    Примерная годовая доходность

    Нет данных

  • ?
    Требуется передача средств бизнесу

    Нет

  • ?
    Стадия зрелости проекта

    Работает 6-12 мес

  • ?
    Минимальная сумма входа
    $

    10 000

  • ?
    Категория

    Агро / Сельское хозяйство

  • ?
    Тип договора

    Нотариальный договор

  • ?
    Договор прошёл юридический аудит

    13/01/2022

  • ?
    Обеспечение / безопасность переданных средств

    Приобретаемый актив в собственности инвестора

  • ?
    Статус

    Активно

  • ?
    Актуальность подтверждена УК

    13.01.2022

  • ?
    Тип

    Покупка актива

  • ?
    Минимальный срок

    1

    мес.
  • ?
    Тип доходности

    Плавающая

  • ?
    Валюта инвестиции

    UAH

  • ?
    Валюта доходности

    UAH

  • ?
    Примерная годовая доходность

    Нет данных

  • ?
    Требуется передача средств бизнесу

    Нет

Как быть первым и заработать на открытии рынка земли в Украи

Компания «Твоє Коло» помогает инвестировать в землю сельхозназначения, которая уже в аренде у аккредитованных агрокомпаний, со стабильным доходом от аренды, а также возможностью получения потенциального дохода от капитализации актива, в случае его последующей продажи.
УК работает на рынке с 2007 года, 14 лет специализировалась на формировании и оптимизации земельных банков для агрохолдингов. Компания имеет большой опыт и доступ к данным, как открытого, так и закрытого типа, что позволило сформировать авторскую методику отбора инвестиционно привлекательной земли. УК проанализировала земельный фонд Украины, и с 27.7 млн га паевой земли отобрала наиболее перспективные 600 тыс. га.
Инвестируя в землю инвесторы получают:
— право собственности на конкретный земельный участок, что регистрируется нотариусом в государственных реестрах имущественных прав;
— минимальный гарантированный ежегодный доход от аренды после налогов и комиссий — 8% в гривнах (договором определена как гарантия выплаты арендной платы);
— до 25% (доходность в пересчете на доллары), прогнозируемый УК ежегодный доход инвестора (доход от аренды+ прирост стоимости земли) после налогов и комиссий;
— полностью пассивную инвестицию, так как компания управляет всем портфелем земельных инвестиций и решает все операционные вопросы.
Минимальный размер инвестиции: 10 000 долл.
Есть ограничения: — до 01.01.2024 г. землю могут покупать только физ. лица граждане Украины (с 1 июля 2021 г. открылся рынок земли, что дает возможность инвестировать в землю сельскохозяйственного назначения) — максимальный объем — 100 га на 1 физ. лицо; — безналичный расчёт, с проверкой источника доходов.

Комментарий к рискам

Потенциальные риски для инвестора:
1. Изменения в законодательстве (введение моратория или других ограничений)
2. Нет понимания динамики цен на актив (~ 23% – среднегодовой прирост стоимости земли за 1-3 года, согласно прогнозу УК)
3. Риск покупки актива по завышенной цене (инвестор может самостоятельно промониторить рыночную и нормативную цену земельного участка (ссылка на госгеокадастр —
https://e.land.gov.ua/services))
4. Нерациональное использование земли арендатором, ведущее к потере ее качеств и стоимости

Юридические комментарии:

1. Инвестор подписывает доверенности, Договор поручения и Договор управления. УК по ним будет иметь право действовать как от имени инвестора, так и от своего имени, как управитель. Договоры дают полномочия управлять земельным участком практически в любом юридическом аспекте (УК не имеет право только отчуждать, закладывать земельный участок и давать согласие на капитальные улучшения участка арендатором). В том числе, УК имеет право изменять целевое назначение участка, вступать во взаимоотношения с третьими лицами и принимать участие в судебных спорах от имени инвестора, брать финансовые обязательства от имени инвестора, определять условия аренды. Инвестор не участвует в принятии решений, не может передавать управление другому лицу. При этом инвестор будет формальным участником взаимоотношений с арендаторами, гос. органами, третьими лицами, будет нести ответственность за результаты управления УК. По договору поручения информацию от УК инвестор имеет право получить один раз в год. По сути договорных конструкций инвестор должен понимать, что такая модель требует полного доверия к УК.

2. Предлагаемые УК договоры включают общее описание обязанностей УК по управлению земельным участком. Если инвестор желает детализировать юридические действия УК, этот вопрос требует дополнительного обсуждения с УК. По общему правилу, чем более точно будут определены обязанности УК, тем больше возможностей контроля над ее действиями и возможности защиты.

3. Рекомендуем инвесторам внимательно ознакомиться с финансовыми санкциями в договорах на случай, если инвестор пожелает прекратить договоры досрочно или продать участок без привлечения УК. Инвестор по договорам имеет право отказаться от сотрудничества, предупредив УК за 10 лет.

4. Результатом управления участком по договору должна быть его продажа про «рыночной стоимости», определенной в Договоре. УК предлагает такую продажу и инвестор, по сути, должен согласиться с предложением УК и выдать доверенность на продажу. УК решает, что определенная в договоре стоимость будет «рыночной». УК самостоятельно контактирует с потенциальными покупателями участка, принимает решение о передаче таких предложений инвестору. УК имеет преимущественное право на покупку земельного участка у инвестора, после претендентов по закону (например, арендаторов).

5. Юридические конструкции договора ограничивают инвестора в самостоятельном управлении и распоряжении участком. По сути договорных конструкций, УК – исключительный партнер инвестора в вопросах управления и распоряжения земельным участком.

6. Инвестор самостоятельно ведет налоговый учет по результатам управления участком.

7. По поводу заключения договора поручения вместе с договором управления комментарии УК следующие:

«Договор поручения заключается в момент подписания договора о предоставлении консалтинговых услуг (такая форма договора задатка и забронировать участки) и перейти к их оформлению. Договор управления заключается после оформления ЗУ на инвестора с одновременным расторжением договора поручения. И остается действовать только договор управления.»

8. Если вы хотите дополнительно погрузиться в юридические моменты, просим ознакомиться:

  с ответами УК по поводу договоров и доверенности: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1g0yI36it3sK3WpjBQ7a6LR0PW4rLZa7t/edit?rtpof=true 
  с протоколом разногласий к Договору управления земельным участком
https://docs.google.com/document/d/124SZnW-9bF6AdWj0q5v4PzcwaNABf_46/edit 

Так как УК называет договор поручения техническим и обещает его расторгнуть, его мы не анализируем отдельно. В любом случае, его положения схожи с положениями договора управления, комментарии в протоколе для договора управления во многом подходят для договора поручения.

Описание

Управляющая компания:
— полностью сопровождает процесс покупки (с минимальным вовлечением инвестора);
— гарантирует минимальный ежегодный доход для инвестора — 8% в грн (договором определена как гарантия выплаты арендной платы);
— закрывает все вопросы по управлению (взаимодействие с арендатором, мониторинг динамики рынка, сопровождение выхода из актива).
Комиссия за услуги УК : разовая при заключении сделки — 100 долл. за 1 гектар, 12% от арендной платы и прироста стоимости актива.

Критерии отбора земли:
— прошла длительную процедуру проверки (только 600 тыс. га из 27.7 млн га);
— уже в аренде у проверенных агрохолдингов и приносит доход с 1 дня;
— уже выкуплена и доступна к оформлению на протяжении 1-2 недель.

Тип бизнеса

Услуги

Маржинальность

нерелевантно

Финансовые результаты

Кредитная / инвестиционная нагрузка бизнеса

Важные данные о поставщиках/клиентах/репутации/успехах и т.д.

Ключевые партнеры: — собственники земли (пайщики); — арендаторы земли (агрокомпании). Перед покупкой земли УК тщательно проверяет как земельные участки, так и их собственников (как было получено право собственности, на предмет отсутствия: арестов, ограничений, судебных исков и т.д.). УК выкупает землю, которая уже в аренде под аккредитованными агрокомпаниями. В компании есть внутрення процедура проверки арендатора, она включает: проверку бизнес-репутации арендатора, уровень арендной платы, взаимоотношения с пайщиками, наличие фактов невыплат или задержек при выплате арендной платы, финансовую стабильность и многое другое.

Отношение запрашиваемой суммы к годовой выручке / прибыли

нерелевантно

Риски бизнес модели

Запрет и ограничения со стороны государства, регуляторный механизм, в таком случае у инвестора остается актив в виде земельных участков и стабильный доход от арендных платежей.

Что должно случиться, чтобы инвестор не получил прибыль и как управляющая компания этому противодействует

Потенциальный риск невыплаты арендной платы в полной мере от агрокомпаний, в таком случае УК гарантирует выплату в размере не менее 8% годовых в грн от суммы инвестиций (договором определена как гарантия выплаты арендной платы).

Действующие бизнес направления

Количество лет на рынке

Нет данных

Комментарий по доходности

Гарантированная минимальная годовая доходность — 8% в грн от стоимости покупки земли, после налогов и комиссий (договором определена как гарантия выплаты арендной платы). Прогнозируемая доходность — 20-25% годовых (в пересчете на доллары) от прироста стоимости земли, после налогов и комиссий. Комиссия за услуги УК : разовая при заключении сделки — 100 долл/1га, 12% от арендной платы и прироста стоимости актива.

Этапы распределения доходности

Раз в год

Привлекался ли в бизнес капитал ранее и какова его судьба

Нет

Детали о сроке сотрудничества и досрочном погашении

Оптимальный срок сотрудничества — 4 года. Продажа актива возможна в любое время, договор управления продолжает также действовать для нового собственника, односторонний разрыв договора управления возможен при оплате комиссии УК.

Как деньги будут потрачены

Инвестор покупает земельный участок и передает его в управление инвестиционной компании

Способы и порядок оформления сделки

1. Подписывается договор о предоставлении услуг.
2. Клиент оформляет доверенность, согласие супруга(и), подписывает Договор поручения.
3. Клиент оплачивает задаток — 10 000 грн.
4. Заключаются нотариальные договора купли-продажи участка.
5. Клиент получает договора купли-продажи и оплачивает по б/н.
6. Подписывается нотариальный договор управления активом, оформляет доверенность на управление участком.

Услуги нотариуса оплачивает инвестор

Детали по обеспечению / залогу

Приобретаемый актив в собственности инвестора.

Бекграунд

Опыт в качестве основателя и руководителя в аграрном бизнесе (растениеводство и животноводство); земельный консалтинг (формирование земельных банков для агрохолдингов); пищевая промышленность (мясопереработка); построение фирменной сети магазинов-ресторанов Мястория

Возраст

40

Опыт в текущей модели

6 мес.

Наличие личного имущества и примерная оценка

Земля — 600 000$;
Транспорт — 50 000$.

Кредитная нагрузка

Не афишируется

Публичность и репутация

Известен в агросфере, как грамотный руководитель и организатор. Основатель сети магазинов-ресторанов «Мястория». Выпускник: Develop Your Business, MBA — бизнес-школы МИМ

Успешные кейсы в прошлом

1. Создание фирменной сети магазинов «Мястория»;
2. Формирование земельного банка для агрохолдингов в размере 200 тыс. гектаров;
3. Строительство 3 животноводческих комплексов;
4. Строительство мясокомбината.

Неуспешные кейсы в прошлом

1. Построение бизнеса по производству технического спирта для стеклоочистителей;
2. Построение бизнеса по производству фасованных семечек и снеков.

Гражданство, место прописки

Украина, Черниговская обл.

Привязка к месту жительства

Женат, 2 ребенка (граждане Украины), бизнес

Личные риски

Утраченная прибыль, потеря репутации

Собственные инвестиции в этом бизнесе

$ 4 000 000

Другое важное

Нет данных

Доказательства реальности деятельности

Центральный офис: Киев, Льва Толстого 57, БЦ 101 Tower Киев, Голосеевская, 7 Региональные офисы:
1) Сумская область, г. Путивль, ул. Кузнечная, 28/1;
2) Сумская область, г. Конотоп, ул. Успенско-Троицкая, 37А, офис 30;
3) Житомирская область, пгт. Романов, ул. Небесной сотни, 112/2, (3 этаж);
4) Хмельницкая область, г. Староконстантинов, ул. Островского 48, офис 15;
5) Хмельницкая область, пгт Летичев, ул. Героев Крут, 1/1, (2 этаж);
6) Хмельницкая область, г. Дунаевцы, ул. Шевченко, 111;
7) Хмельницкая область, г. Деражня, ул. Мира 95/1, 3 этаж, офис 3;
8) Черниговская область, г. Нежин, ул. Воздвиженская 4/1, (1 этаж);
9) Черниговская область, г. Бахмач, ул. Соборности, 31;
10) Полтавская область, г. Полтава, ул. Автобазовская 7, 4 этаж, офис 14;
12) Полтавская область, г. Гадяч, ул. Шевченко, 5, каб. 104;
13) Полтавская область, г. Лубны, просп. Владимирский, 1/5, каб.10 (2 этаж);
14) Винницкая область, г. Шаргород, ул. Героев Майдана 220, (2 этаж).

Кто может рекомендовать компанию как надежную

Партнеры по другим бизнесам, подрядчики, клиенты, сотрудники компании

Региональный фокус

Украина

Основные активы проекта

Оборотные средства — $ 4 000 000

Сколько денег вложено в проект

$ 4 000 000

Ключевые преимущества продукта

1. Актив нотариально оформляется на инвестора;
2. Потенциальное получение дополнительного дохода, при росте рыночной цены на актив;
3. Гарантированная минимальная годовая доходность для инвестора — 8% в грн (договором определена как гарантия выплаты арендной платы);
4. Минимальная вовлеченность инвестора, так как процесс управления активом на УК.

Конкурентная среда

Уровень прямой конкуренции на текущий момент не очень высокий. Ключевые конкуренты: ZemInvest, Land Club, Dobrozem, Uland, Volodar, KupiPay, Land Invest

You Control

Негатива не выявлено.

Clarity Project

Негатива не выявлено.

База УБКИ

На данный момент ЛПР выполняет кредитные обязательства в полной мере. Текущих просрочек нет, но есть несколько ипотечных кредитов со статусом — «продан» в 2012 году (возможно связано с банкротством банка или продажей «неработающего кредита» факторинговым компаниям). Кредитная нагрузка у ЛПР незначительная (без учета кредитов в статусе «продан»).

База Судебная власть

Есть гражданские дела, о взыскании задолженности (иски по кредитным спорам; коммунальные платежи)

Единый реестр должников

Негатива не выявлено.

База Кронос (избиратели Украины)

Негатива не выявлено.

Реестры физических и юридических лиц)

Негатива не выявлено.

Активность номера в мессенджерах

Негатива не выявлено.

Проверка Паспорта и Фамилии в гугл

Негатива не выявлено.

Инвесторы

Нет данных

Проинвестировано

Нет данных