07.07.2021 / 15:38

Реально ли повторить методику Кийосаки?

Время чтения 6 мин

Роберт Кийосаки оказал, безусловно, самое большое влияние на умы людей на постсоветском пространстве, когда мы говорим о финансовой грамотности. Но далеко не все его методики реально повторимы в наших условиях. Более того, некоторые из них, вероятнее всего, приведут к серьезным проблемам.

Поэтому давайте рассмотрим один сценарий, являющийся для Кийосаки чуть ли не базовым, а именно — возможность приобретения в рассрочку жилой недвижимости. Для сдачи ее в аренду, и в дальнейшем, получении доходности, сильно превышающее затратную часть на обслуживание кредита. С помощью этого подхода, нам кажется очевидной возможность получить квартиру в собственность как бы бесплатно, так как будет выплачена усилиями арендатора.

Чем может похвастаться Европа?

На примере Европы ипотечные ставки могут быть и 2%, и даже менее 1.5%. Можно купить квартиру, обладая на старте лишь 20% от стоимости квартиры. Это практически безрисковая сделка для банка, потому как квартиры в цене быстро не падают. Благодаря первому взносу, банк компенсирует себе большую часть рисков, что в итоге позволяет ему выдавать кредиты практически бесплатно.

Культура аренды жилья, особенно на долгосрочной перспективе, достаточно развита в Европе. Арендаторы готовы платить высокую ставку (5-6% от стоимость жилья, иногда даже и больше).

Механика прибыли по европейской модели кредитования

Можно прокредитоваться в банке, допустим, под 1%. Сдать эту квартиру и получить 5%. Разница составляет всего 4%. Да, это не какие-то баснословные деньги. Но, если прикинуть более масштабно…

Представим, что есть на руках 100к евро. 

Далее следует два пути: 

  1. Купить квартиру на все деньги.
  2. Оформить 5 ипотек с 20% первым взносом.

В первом случае можно сдать только одну квартиру, окупать ее следующие года, без потребности обслуживать свой кредит. Арендная доходность — 5к евро в год.

Во втором же случае можно сдавать сразу 5 квартир. Арендная доходность — 25к евро в год.

При сдаче жилья в аренду, находящегося в кредите, ежемесячный платеж арендатора делится на несколько частей: половина уходит на обслуживание ипотеки, вторая половина кладется в карман. По итогу выполнения обязательств перед банком, квартира достается, по сути, бесплатно. Да, для западного мира такая модель является интересной и даже крайне выгодной.

Квартира как инвестиционный объект. Звучит перспективно. А можем ли мы европейский опыт применить у себя?

Модель Роберта Кийосаки в украинских реалиях

Каков зазор между ставкой ипотеки и ставкой арендной доходности? А его, оказывается, нет. Вряд ли какой-то банк одобрит долгосрочную ипотеку дешевле 10%. Крайне маловероятно. В самом лучшем случае можно надеяться на 30-50%. Таким образом, зазор между реальной доходностью и обслуживанием кредита — практически исчезает. Но это лишь одна проблема. Вторая проблема — стоимость актива растягивается во времени, а плавающая ставка может привести к изменениям с 10% на 15-18%. Следующая проблема - юридическая составляющая. По Закону Украины об ипотеке заемщик не имеет право использовать жилье в коммерческих целях. Оно приобретается для того чтобы там жить, но не для того чтобы сдавать его в аренду. При первом же проступке, банк имеет право разорвать договор ипотеки и потребовать полной оплаты имущества, или сможет взыскать квартиру. Риск серьезный и может реализоваться в любой момент, даже через 10-15 лет.

Если просчитать всю математику инвестиции, получается, что квартира за весь период кредитования, выходит золотой, ведь платежи за недвижимость разбиваются на много лет. За это время переплата превышает стоимость недвижимости в 2-3 раза. И все еще остается надежда на арендатора, который и выплатит всю стоимость самостоятельно, за факт проживания. И тут мы упираемся в вопрос стабильности.

Кризисы происходят регулярно. Каждый раз в кризис появляются проблемы с вакантностью. Cash Flow настроен на регулярные платежи. Пропадание платежа от арендатора на 2-3 месяца — все, дыра в обслуживании кредита. Заемщик кредита легко может столкнуться с проблемой обязательств. Ведь он взял на себя обязательства перед банком по внесению регулярных платежей. Арендатор взял на себя обязательства перед арендодателем, от которых уйти достаточно легко. Единственное с чем он может столкнуться — выселение из квартиры, а обязательства перед банком так и останутся в активном режиме.

Само наполнение модели деньгами зависит от финансовой ситуации в стране, от среднерыночных зарплат, от того насколько все хорошо у народа. И в этом смысле делать ставку на то, что в Украине всегда будет хорошо — кажется крайне оптимистичной.

Выводы и рекомендации

Может ли модель работать в Украине? Может. Может ли она обеспечить вас квартирой за счет арендатора? Может. Можно ли получить профит, имея платеж, который выше стоимости обслуживания ипотеки? Да, такое тоже может быть. Но высока ли вероятность, что вся эта схема схлопнется и по итогу остаться без денег и квартиры, и еще потерять стартовый платеж? Да. И вероятность этого очень существенная!

Поэтому такая модель может быть интересна, если есть финансовая подушка. Если инвестиционный портфель на несколько сотен тысяч долларов, и в него еще добавить ипотечную модель тысяч на 50-70. Наверняка, это будет хорошо работать. А если в системе возникнут перебои, будет легко это перекрыть другими источниками дохода и сохранить актив. Только в этом случае модель можно рассматривать как рабочую.

Если же пойти ва-банк на эту авантюру, думаю, в 80% случаев, на периоде в 20 лет,  будут возникать проблемы. Придется срочно что-то доплачивать, решать вопросы с банком или еще что-то похуже. Модель может быть рабочей, но точно не для всех. Супер высокорисковая сделка, которую рекомендовать можно только инвесторам, готовым к высоким рискам, инвестирующим агрессивно, со знанием дела.

Без должной компетенции, правильного круга общения, армии консультантов и экспертов, лучше не идти в сомнительную авантюру, из которой выход будет только один, и тот не очень приятный. А чтобы обзавестись, как раз, знакомствами, обсудить возможные варианты, больше вникнуть в тему инвестиций, добро пожаловать на мастер-класс, где каждый для себя найдет много полезной информации. Ведь в небольшой объем в 1.5 часа вложено много лет опыта, заработанных и потерянных денег. Учитесь не только на своем, но и на чужом опыте. Главное — сделать первый шаг, и мастер-класс — самый лучший способ.

До встречи онлайн, инвестируйте с умом и всегда добро пожаловать в коммуну!

Ссылка на мастер-класс:

https://web.ukrinvest.info/masterclass